一、

如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的合同為格式合同

格式合同并非開(kāi)發(fā)商說(shuō)不是就不是，也不是在合同中宣稱不是格式合同就不是，就和精神病患者說(shuō)自己沒(méi)有精神病、醉酒的人說(shuō)自己沒(méi)喝醉一樣，無(wú)法抹煞事實(shí)真相。

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。根據(jù)商業(yè)慣例，用印刷體預(yù)先擬定合同條款的通常是在一手房買(mǎi)賣(mài)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的開(kāi)發(fā)商一方，而不是處相對(duì)弱勢(shì)地位的購(gòu)房者一方，而且在訴訟中可要求開(kāi)發(fā)商提供同一樓盤(pán)的其它購(gòu)房合同，籍以比對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容是否雷同，如果雷同則證明是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了重復(fù)使用，據(jù)此特征，可作為判斷開(kāi)發(fā)商提供格式條款的依據(jù)之一。并且，根據(jù)《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，　應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”不是由開(kāi)發(fā)商按有利于自己的解釋處理。

二、

簽定購(gòu)房合同需要注意哪些問(wèn)題

(一)盡量選用當(dāng)?shù)卣块T(mén)推薦使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本。

(二)警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕，以補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議。

(三)現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。

(四)簽訂完合同及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記。

(五)房款一定要打入預(yù)售款監(jiān)控賬戶。

(六)及時(shí)收取房地產(chǎn)發(fā)票以及各項(xiàng)稅費(fèi)票據(jù)。

三、

什么是格式合同

格式合同的含義是指當(dāng)事人一方預(yù)先擬定合同條款，對(duì)方只能表示全部同意或者不同意的合同。

根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第四百九十六條規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。