土地使用權能不能攤銷？多層建筑物土地面積分攤是如何規定的？
2023-05-23 10:15:50 來源：法制法律網
一、土地使用權攤銷計入合同履約成本
企業為履行合同可能會發生各種成本，屬于其他企業會計準則(例如，《企業會計準則第1號—存貨》《企業會計準則第4號—固定資產》以及《企業會計準則第6號—無形資產》等)規范范圍的，應當按照相關企業會計準則進行會計處理;不屬于其他企業會計準則規范范圍且同時滿足下列條件的，應當作為合同履約成本確認為一項資產：
(一)該成本與一份當前或預期取得的合同直接相關。包括直接材料、直接人工、制造費用、明確由客戶承擔的成本以及僅因該合同而發生的其他成本等等。
(二)該成本增加了企業未來用于履行(包括持續履行)履約義務的資源。
(三)該成本預期能夠收回。
二、土地攤銷如何計算
土地分攤類型大致可分為兩種：
(一)平面土地使用權分攤。這種類型分攤較簡單，可按獨自面積在共有使用權面積中的比例確定。
(二)多層建筑物土地面積分攤。其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分攤，在這種情況中土地只作為建筑物的附屬形態出現，但由于用途不同，地價不同，土地使用者應分攤的稅費就不同，享有的土地面積也不相同。
由于土地使用情況復雜，以下幾種土地面積分攤的計算方法可供參考：
(一)平均分攤法。這是目前被廣泛采用的方法，適用于平面使用土地分攤和劃撥用地分攤，其分攤面積一般按共有使用者之間各自在該宗地內擁有的地上附著物的占地面積或建筑面積來確定。可用以下公式計算：
土地共有使用權分攤面積=使用者獨立擁有的占地面積或建筑面積-在共有土地上全部使用者的占地面積或建筑面積總和×土地共有使用權面積。
(二)土地用途分攤法。或稱地價分攤法，適用于對多層多用途建筑物進行土地分攤。在土地利用當中，由于土地用途不同，層數不同，土地產生的價值就不同，按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤，確定使用者擁有多少土地面積，應承擔多少稅費，可以說是比較公平合理的一種方法。具體操作可用以下公式：地分攤面積=底層土地面積×(某一用途地價-不同用途地價之和)×某一使用者擁有的層數
其中相同用途的地價累加，這一公式也適用于同一層有多種用途的建筑物。
(三)樓價分攤法。適用于對不同用途相同層數的建筑物土地進行分攤。如果不同用途相同層數的建筑物需要交同樣的稅費，就不太合理，所以還應利用樓價對同一用途不同樓層的土地進行分攤修正。由于不同層數的樓價是受市場因素影響的，樓的地價則不變，所以用樓價來修正地價可以說是一種操作簡單的辦法。計算公式為：
修正后的土地分攤面積=某一層樓價÷所有層樓價之和×修正前土地分攤面積。
三、土地使用權能不能攤銷
(一)購入或者非貨幣交換得到的土地使用權作為投資性房地產核算的，比如購入土地使用權的時候就決定建成之后的建筑物對外出租，那么從購入的時候土地使用權就是作為投資性房地產核算，在建造期間不攤銷，建成之后的攤銷計入其他業務成本;在建期間影響土地使用年限，折舊時應該扣除在建期間的使用年限。
(二)原來作為無形資產的土地使用權與地上建筑物一起投入改擴建用于自用時，繼續攤銷計入在建工程，而地上建筑物停止折舊。
