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一、無效租賃合同如何處理

房屋租賃承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理

房屋租賃承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現價值的確認問題。首先應由租賃雙方對裝修物進行協調，這樣既解決了問題，同時也節省減少損失；如果協商不成，則由法院委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，房屋租賃承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的房屋租賃承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令房屋租賃承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現價值進行評估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和房屋租賃承租人并非按合同約定的房屋租賃承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令房屋租賃承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對房屋租賃承租人作適當的補償。如果是房屋租賃承租人的過錯造成房屋損壞的，由房屋租賃承租人負責修復或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因房屋租賃承租人違約導致租賃合同被解除，房屋租賃承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的房屋租賃承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對房屋租賃承租人作適當的補償。若出租人不同意裝修或房屋租賃承租人并非按合同約定的房屋租賃承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因房屋租賃承租人有過錯造成房屋損壞的，由房屋租賃承租人負責修復或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，房屋租賃承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的房屋租賃承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現價值進行評估，其裝修物的損失根據雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的房屋租賃承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。

二、哪些租賃行為無效

1、未依法取得房地產權證的；

2、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、權屬有爭議的；

5、屬于違法建筑的；

6、不符合安全標準的；

7、已抵押，未經抵押權入同意的；

8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。