連環轉租是什么？連環轉租的合同的效力如何認定？
2023-04-07 16:45:08 來源：法制法律網
一、連環轉租的形式
對于連環轉租的形式，我們可以通過一個虛擬的案例來把握：
甲乙簽訂《房屋租賃合同》，甲將其所有的房屋租賃給乙經營，租賃期限為一年。并約定租賃期內未經甲書面同意，乙不得將房屋轉租。合同簽訂后，甲依約將房屋交付給乙，乙依約給付甲租金。
合同履行兩個月后，乙未經甲同意，與丙簽訂《房屋轉租合同》，乙將其已承租的甲所有的房屋轉租給丙，租期自合同簽訂之日起至甲乙約定的租賃期限屆滿之日止，租金亦按甲乙約定的標準計算。同時約定租賃期間未經乙同意，丙不得將房屋轉租。
后丙未經甲、乙同意，與丁口頭約定，將本案所涉房屋轉租給丁。丁對該房屋進行了裝修。甲乙約定的租賃期限屆滿后，丁仍在本案所涉房屋內經營。甲無法收產，將乙、丙、丁共同訴至法院，要求丁立即從其所有的房屋中搬出，并給付租賃期限屆滿后的房屋使用費，乙、丙承擔連帶責任。
二、連環轉租的法律責任
1、關于丙與丁之間轉租合同的效力問題
所謂轉租，是指承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給他人使用、受益。根據我國《合同法》第二百二十四條規定，承租人將租賃物轉租他人的，必須經出租人同意，由此可以看出，我國采用的是限制主義立法模式。經出租人同意后，承租人將租賃物轉租他人的，轉租合同有效。在承租人未經出租人同意，將租賃物轉租給次承租人，對承租人與次承租人之間的租賃合同效力的認定，應該認定合同有效，但是合同如果不能履行，次承租人可以追究承租人的法律責任。
2、關于甲要求丁交付租賃房屋的問題
公民的合法權益受法律保護。甲系本案所涉房屋的所有權人，對該房屋享有占有、使用、受益、處分的權利。甲作為出租人，有收取租金、在租賃合同約定的租賃期限屆滿后收回租賃房屋等權利。根據我國《合同法》及有關司法解釋的規定，依法成立的合同，對合同雙方當事人具有法律約束力。租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。租賃房屋被轉租的，就出租人與次承租人的關系而言，次承租人的租賃權不能對抗出租人。房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋。本案中，乙在租賃甲房屋兩個月后，將租賃房屋轉租給丙，丙在轉租后又將該房屋轉租給丁，現丁在轉租合同租賃期限屆滿后，仍在該房屋內進行經營，甲作為房屋的所有權人，有權要求房屋的占有人返還租賃房屋。
3、關于租賃期限屆滿后的房屋使用費應當由誰承擔的問題
本案涉及到連環轉租的法律責任問題，對于二次轉租，在多數問題上都可以比照轉租處理。根據我國城鎮房屋租賃合同糾紛案件的有關司法解釋規定，房屋租賃合同履行期限屆滿，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。本案中，丁在原房屋租賃合同及轉租合同租賃期限屆滿后，仍實際占有、使用甲所有的房屋，對丁逾期騰房給甲造成的房屋使用費損失，應當由丁承擔。
